Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers que vous louez en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) ? Vous êtes donc soumis à une fiscalité spécifique pour vos revenus locatifs. Pour ne pas vous perdre dans les méandres de la fiscalité, voici tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité des revenus locatifs en LMP.

Qu’est-ce que la location meublée professionnelle (LMP) ?

La location meublée professionnelle est une activité exercée par un particulier ou une société qui consiste à louer des biens immobiliers meublés de manière habituelle et à titre onéreux. Pour être considéré comme LMP, il faut remplir deux conditions :

• Avoir des recettes locatives supérieures à 23 000€ par an
• Être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)

Les revenus générés par la location meublée professionnelle sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quelle est la fiscalité des revenus locatifs en LMP ?

Les revenus locatifs en LMP sont soumis à deux types d’imposition :

• L’impôt sur le revenu
• Les prélèvements sociaux

Les règles d’imposition varient selon que vous exerciez en tant que LMP en nom propre ou en tant que société.

En tant que LMP en nom propre :

Vous êtes imposé selon votre régime fiscal personnel (régime réel ou micro BIC).

Si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire de vos recettes locatives l’ensemble des charges liées à votre activité (frais de gestion, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, amortissement du bien, etc.). Le montant de vos impôts sera donc calculé sur votre bénéfice réel, après déduction de ces charges.

Si vous êtes au régime micro BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives. Vos impôts seront donc calculés sur la moitié de vos recettes, sans possibilité de déduire des charges.

Dans les deux cas, vous devrez également payer les prélèvements sociaux, qui sont calculés sur l’ensemble de vos recettes.

En tant que LMP en société :

Si vous exercez en tant que société (SARL, SAS, etc.), vous serez imposé selon le régime des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Vos revenus locatifs seront alors considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et seront imposés à taux fixe de 15%.

Attention, si vous choisissez ce régime, vous ne pourrez pas déduire des charges liées à votre activité de LMP. Vous devrez donc payer l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de vos recettes, sans possibilité de déduction.

Par ailleurs, les prélèvements sociaux seront également dus sur l’ensemble de vos recettes.

Comment optimiser sa fiscalité en tant que LMP ?

Pour optimiser votre fiscalité en tant que LMP, voici quelques conseils :

• Choisissez judicieusement votre régime d’imposition : en fonction de vos charges et de vos recettes, il peut être plus avantageux de choisir le régime réel ou le régime micro BIC.
• Utilisez les dispositifs de défiscalisation : en investissant dans certains types de biens (résidences de tourisme, résidences étudiantes, etc.), vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation (Censi-Bouvard, LMNP, etc.) qui peuvent vous permettre de réduire votre impôt sur le revenu.
• Optez pour une SCI : en créant une société civile immobilière (SCI) pour gérer vos biens en location meublée, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux (abattement forfaitaire, exonération d’IS, etc.) et simplifier la gestion de vos biens.
• Anticipez vos impôts : en réalisant une simulation de votre impôt sur le revenu et de vos prélèvements sociaux, vous pourrez anticiper le montant de vos impôts et prévoir une épargne pour les payer.

En résumé

En tant que propriétaire louant des biens en tant que LMP, vous êtes soumis à une fiscalité spécifique. Selon que vous exercez en nom propre ou en société, vos impôts seront calculés différemment. Pour optimiser votre fiscalité, il est important de bien choisir votre régime d’imposition, d’utiliser des dispositifs de défiscalisation et d’anticiper vos impôts.

En suivant ces conseils, vous pourrez gérer au mieux votre fiscalité et profiter pleinement de vos revenus locatifs en tant que LMP. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable pour une gestion optimale de vos impôts !