Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, vous avez peut-être entendu parler des statuts LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ces deux régimes fiscaux permettent de louer un bien immobilier meublé et de bénéficier de certains avantages fiscaux. Mais quelles sont les différences entre ces deux statuts et lequel choisir ? Dans cet article, nous vous proposons une comparaison complète entre le LMP et le LMNP pour vous aider à faire votre choix en fonction de votre situation et de vos objectifs.

1. Définition et conditions d’accès

Le statut de LMP est destiné aux investisseurs qui tirent plus de 23 000 euros de revenus annuels de leur activité de location meublée. Pour y accéder, il faut remplir deux conditions : être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé et déclarer ces revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le statut de LMNP, quant à lui, s’adresse aux investisseurs qui perçoivent moins de 23 000 euros de revenus annuels de leur activité de location meublée. Il n’y a pas de condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés, mais il faut déclarer les revenus dans la catégorie des BIC.

En résumé, le LMP est destiné aux investisseurs qui réalisent une activité de location meublée de manière régulière et importante, tandis que le LMNP convient aux investisseurs qui louent un ou plusieurs biens meublés de manière ponctuelle ou occasionnelle.

2. Avantages fiscaux

a. Régime réel

Les deux statuts offrent la possibilité de bénéficier du régime réel pour la déclaration des revenus fonciers. Ce régime permet de déduire les charges liées à la location (frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, etc.) des revenus locatifs. Cependant, le LMP bénéficie d’un avantage supplémentaire : la possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier sur une durée de 20 à 25 ans, ce qui permet de réduire considérablement l’impôt sur le revenu.

b. CSG déductible

Les LMP et les LMNP peuvent déduire de leur revenu imposable la CSG (Contribution Sociale Généralisée) à hauteur de 6,8%. Cependant, les LMP peuvent également déduire la CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale) à hauteur de 0,5%, ce qui n’est pas possible pour les LMNP.

c. Régime micro-BIC

Les LMNP ont la possibilité de choisir entre le régime réel et le régime micro-BIC pour la déclaration de leurs revenus locatifs. Ce dernier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, ce qui peut être intéressant pour les petits investisseurs. En revanche, les LMP ne peuvent pas bénéficier du régime micro-BIC.

3. Obligations comptables et fiscales

Les LMP et les LMNP doivent tenir une comptabilité complète et régulière de leur activité de location meublée. Cependant, les LMP sont soumis à des obligations comptables plus lourdes, puisqu’ils doivent établir des comptes annuels et les faire certifier par un expert-comptable. Les LMNP, quant à eux, peuvent simplement tenir un livre de recettes et de dépenses.

Du point de vue fiscal, les LMP doivent déclarer leurs revenus dans la catégorie des BIC et sont soumis à la TVA. Les LMNP, en revanche, peuvent bénéficier du régime de la franchise en base de TVA s’ils ne dépassent pas un certain seuil de chiffre d’affaires (85 800 euros en 2020).

4. Protection sociale

Les LMP sont considérés comme des professionnels et sont donc affiliés au régime des travailleurs non-salariés (TNS). Ils doivent donc cotiser pour leur retraite et bénéficient d’une couverture sociale complète (maladie, accident du travail, etc.). Les LMNP, quant à eux, n’ont pas de statut professionnel et ne bénéficient pas de la protection sociale des TNS. Cependant, ils peuvent cotiser à une assurance volontaire pour bénéficier d’une couverture similaire.

5. Risques et avantages

Le statut de LMP peut sembler plus avantageux en termes de réductions d’impôts et de déductions de charges. Cependant, il comporte également des risques plus importants, notamment en termes de charges et de cotisations sociales. De plus, si le bien immobilier n’est pas loué pendant une période donnée, les LMP peuvent subir une perte de revenus plus importante que les LMNP.

Les LMNP, quant à eux, bénéficient d’une fiscalité moins lourde et de démarches administratives plus simples. Ils peuvent également choisir le régime micro-BIC pour bénéficier d’un abattement forfaitaire sur leurs revenus. Cependant, ils ne peuvent pas amortir leur bien immobilier et peuvent être soumis à des cotisations sociales plus élevées s’ils choisissent de cotiser à une assurance volontaire.

Conclusion

En résumé, le statut de LMP convient aux investisseurs qui souhaitent réaliser une activité de location meublée de manière régulière et importante, et qui sont prêts à assumer des obligations comptables et fiscales plus lourdes. Le LMNP, quant à lui, est plus adapté aux investisseurs qui souhaitent louer un ou plusieurs biens meublés de manière ponctuelle ou occasionnelle, et qui privilégient une fiscalité moins lourde et des démarches administratives simplifiées. Le choix du statut dépend donc de vos objectifs et de votre situation personnelle. N’hésitez pas à demander conseil à un expert en gestion de patrimoine pour vous aider dans votre prise de décision.